המדריך ללוקחי הלוואות משכנתא

ציבור רחב בישראל בכלל, וזוגות צעירים בפרט, יותר מתמיד, מתקשים לרכוש דירות. מחירי הדיור מרקיעי שחקים, והמשכנתא מהווה נטל כלכלי לא קל מדי חודש. בנוסף, רבים אינם בקיאים בכל הקשור למושגים מעולם המשכנתאות, דבר המהווה אבן נגף ומרתיע מההתעמקות הנחוצה בנושא. רוצים לקחת משכנתא אך חוששים מלנקוט בצעדים שאינם נכונים? מבולבלים מעודף אינפורמציה  או לחילופין מרגישים בחוסר ידע בתחום? להלן מדריך ראשוני שיעזור לכם לעשות מעט סדר:

מהי משכנתא?

לרוב מדובר בהלוואה לשנים ארוכות, כאשר על נוטלי המשכנתאות לבחור את התמהיל הנכון והמסלול הטוב ביותר בעבורם, אשר להם משמעות כספית ניכרת. להבטחת החזר ההלוואה, הבנק משעבד את הנכס. שעבוד נכס מקרקעין נקרא משכנתא.

כיצד מקבלים הלוואת משכנתא?

על מנת שהבנק יאשר הלוואת משכנתא, נבדקים בקפדנות רבה נתוני המבקש – יכולת ההחזר שלו, שווי הנכס הנרכש ואופן רישום הנכס מבחינה משפטית:

להוכחת יכולת ההחזר – משכירים יידרשו  מספר תלושי משכורת, כאשר מעצמאים תידרש שומת מס אחרונה ואישור רו"ח.

לבדיקת שווי הנכס – הבנק ידרוש הערכת שווי ע"י שמאי מקרקעין מוסמך.

מצבו הרישומי של הנכס ייבדק ע"י הלשכה המשפטית של הבנק. הבנק ירצה לוודא שבעלותו של מוכר הנכס ברורה ונקייה מכל ספק – עיקול, שעבוד, משכנתא או זכות כל צד שלישי אחר. בנושא זה רבה חשיבותו של עורך-הדין מטעמכם: לא אחת קורה שעל פניו הנכס אינו נראה "נקי": עיקול, הערת אזהרה או כל שעבוד אחר המופיעים ברישום, עלולים לגרום לבנק לסרב לבקשת המשכנתא, והקונה המתוסכל נאלץ לוותר על דירה המתאימה לו מכל בחינה אחרת. עורך-דין מיומן ידע, במקרים רבים, לפעול למחיקת אותו מכשול, ולסלול את הדרך לקבלת האישור המיוחל מהבנק.

בחירת מסלולי הלוואה

לאחר קבלת האישור מהבנק, על רוכש הדירה לבחור את משך תקופת ההלוואה, ואת מסלול הריבית הרצוי לו.  ככל שההלוואה תתפרש על פני תקופה ארוכה יותר, ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר, אך מי שיכול לעמוד בהחזר חודשי גבוה יותר, ובכך לקצר את תקופת ההלוואה – עשוי להנות מתנאי הלוואה טובים יותר. ישנם תנאי הלוואה רבים, כאשר כמובן שלכל אחד מן המסלולים יתרונות וחסרונות משלו:

• הלוואות בהן הריבית קבועה מראש וקרן ההלוואה צמודה למדד (המשתנה).
• הלוואות בריבית קבועה בלתי צמודה, בהן ההחזר החודשי קבוע לאורך כל חיי ההלוואה.
• הלוואות על בסיס ריבית הפריים.
• הלוואות צמודות למטבע חוץ.

ניתן גם ליצור תמהיל בו עבור חלק מההלוואה נבחר מסלול אחד, ולחלק – מסלול אחר.

מהי גרירת משכנתא?

מי שכבר רכש דירה משלו ורוצה לעבור לדירה חדשה, תמיד יוכל לגרור את המשכנתא מהדירה הקודמת לדירה אותה הוא רוצה לרכוש. במקרים הללו לא חל שינוי בתנאי ההלוואה – המסלול, עלות הריביות, והתקופה לאורכה משלמים את התשלומים נותרים זהים. כאשר מדובר בהלוואות אשר ניתנו על ידי משרד השיכון, ישנה אפשרות שיחול שינוי בתנאי ההלוואה. כל מי שרוצה לגרור את המשכנתא יוכל תמיד להגיש בקשה לבנק על מנת לקבל משכנתא נוספת, בכדי שיוכל לרכוש את הנכס החדש. ניתן לבקש גרירת משכנתא כאשר מוכרים את הדירה, בטרם מוצאים דירה חדשה, אך אפשרות זו בדרך כלל מוגבלת בזמן. 

סילוק משכנתא

לעיתים, התנאים הכלכליים של נוטלי המשכנתאות משתנים. למשל, הם קיבלו ירושה גדולה, הרוויחו הון מהעבודה או זכו בכסף רב, ואחד הדברים הראשונים שירצו לעשות הוא לסלק את המשכנתא. אולם, בכל הקשור למשכנתאות יש נושאים שחשוב לבדוק. אנשים אשר מעוניינים לסלק משכנתא, חייבים לברר עם הבנק, מהו קנס הפרעון המוקדם אותו יצטרכו לשלם בעבור סילוק המשכנתא. עלות הקנס נקבעת בהתאם לפער בין הריבית הממוצעת במשק, בעת סילוק המשכנתא, לבין הריבית בה בחר נוטל המשכנתא. בחלק מן המסלולים שפירטנו, אין כלל קנס בגין פרעון מוקדם.

מיחזור משכנתא

הלוואת המשכנתא היא ההלוואה הגדולה ביותר אותה ייקח אדם בחייו. התשלומים החודשיים מעיקים לא מעט. אולם, ניתן לשנות את תנאי המשכנתא, כך שייטיבו עם נוטלי המשכנתאות, זאת באמצעות מיחזור. מהלך זה הינו פופולארי למדי, מכיוון שתנאי המשכנתא משתנים. כלומר, מיחזור משכנתא משמעותו לקיחת הלוואה חדשה, בתנאים שונים לגמרי. לעיתים אנשים נטלו משכנתא עם ריבית קבועה. כאשר ממחזרים משכנתא, אפשר לבחור בין ריבית קבועה לריבית משתנה, בזמן שהריבית על התשלומים הרבה יותר אטרקטיבית. ניתן גם לפרוס את החזרי המשכנתא על פני תקופה ארוכה יותר, באופן שהתשלום החודשי יהיה נמוך יותר ויעיק פחות על ההתנהלות הכלכלית השוטפת של נוטלי המשכנתא. עם זאת, חשוב לדעת, מיחזור משכנתא איננו חף מעלויות. בעת המיחזור, נוטלי המשכנתאות יחושו את עולה של הבירוקרטיה, יידרשו בתשלום עמלה, ולעיתים אף בתשלום קנס. זהו מצב קלאסי של עלות מול תועלת.

לסיכום, כל מי שנטל הלוואת משכנתא בעבר, רצוי שיהיה מודע לכך שניתן לפרוע אותה בפירעון מוקדם, כולה או חלקה, או למחזר אותה על מנת להקטין את ההחזר החודשי.