ציבור רחב בישראל בכלל, וזוגות צעירים בפרט, יותר מתמיד, מתקשים לרכוש דירות. מחירי הדיור מרקיעי שחקים, והמשכנתא מהווה נטל כלכלי לא קל מדי חודש. בנוסף, רבים אינם בקיאים בכל הקשור למושגים מעולם המשכנתאות, דבר המהווה אבן נגף ומרתיע מההתעמקות הנחוצה בנושא. רוצים לקחת משכנתא אך חוששים מלנקוט בצעדים שאינם נכונים? מבולבלים מעודף אינפורמציה  או לחילופין מרגישים בחוסר ידע בתחום? להלן מדריך ראשוני שיעזור לכם לעשות מעט סדר:

מהי משכנתא?

לרוב מדובר בהלוואה לשנים ארוכות, כאשר על נוטלי המשכנתאות לבחור את התמהיל הנכון והמסלול הטוב ביותר בעבורם, אשר להם משמעות כספית ניכרת. להבטחת החזר ההלוואה, הבנק משעבד את הנכס. שעבוד נכס מקרקעין נקרא משכנתא.

כיצד מקבלים הלוואת משכנתא?

על מנת שהבנק יאשר הלוואת משכנתא, נבדקים בקפדנות רבה נתוני המבקש – יכולת ההחזר שלו, שווי הנכס הנרכש ואופן רישום הנכס מבחינה משפטית:

להוכחת יכולת ההחזר – משכירים יידרשו  מספר תלושי משכורת, כאשר מעצמאים תידרש שומת מס אחרונה ואישור רו"ח.

לבדיקת שווי הנכס – הבנק ידרוש הערכת שווי ע"י שמאי מקרקעין מוסמך.

מצבו הרישומי של הנכס ייבדק ע"י הלשכה המשפטית של הבנק. הבנק ירצה לוודא שבעלותו של מוכר הנכס ברורה ונקייה מכל ספק – עיקול, שעבוד, משכנתא או זכות כל צד שלישי אחר. בנושא זה רבה חשיבותו של עורך-הדין מטעמכם: לא אחת קורה שעל פניו הנכס אינו נראה "נקי": עיקול, הערת אזהרה או כל שעבוד אחר המופיעים ברישום, עלולים לגרום לבנק לסרב לבקשת המשכנתא, והקונה המתוסכל נאלץ לוותר על דירה המתאימה לו מכל בחינה אחרת. עורך-דין מיומן ידע, במקרים רבים, לפעול למחיקת אותו מכשול, ולסלול את הדרך לקבלת האישור המיוחל מהבנק.

בחירת מסלולי הלוואה

לאחר קבלת האישור מהבנק, על רוכש הדירה לבחור את משך תקופת ההלוואה, ואת מסלול הריבית הרצוי לו.  ככל שההלוואה תתפרש על פני תקופה ארוכה יותר, ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר, אך מי שיכול לעמוד בהחזר חודשי גבוה יותר, ובכך לקצר את תקופת ההלוואה – עשוי להנות מתנאי הלוואה טובים יותר. ישנם תנאי הלוואה רבים, כאשר כמובן שלכל אחד מן המסלולים יתרונות וחסרונות משלו:

• הלוואות בהן הריבית קבועה מראש וקרן ההלוואה צמודה למדד (המשתנה).
• הלוואות בריבית קבועה בלתי צמודה, בהן ההחזר החודשי קבוע לאורך כל חיי ההלוואה.
• הלוואות על בסיס ריבית הפריים.
• הלוואות צמודות למטבע חוץ.

ניתן גם ליצור תמהיל בו עבור חלק מההלוואה נבחר מסלול אחד, ולחלק – מסלול אחר.

מהי גרירת משכנתא?

מי שכבר רכש דירה משלו ורוצה לעבור לדירה חדשה, תמיד יוכל לגרור את המשכנתא מהדירה הקודמת לדירה אותה הוא רוצה לרכוש. במקרים הללו לא חל שינוי בתנאי ההלוואה – המסלול, עלות הריביות, והתקופה לאורכה משלמים את התשלומים נותרים זהים. כאשר מדובר בהלוואות אשר ניתנו על ידי משרד השיכון, ישנה אפשרות שיחול שינוי בתנאי ההלוואה. כל מי שרוצה לגרור את המשכנתא יוכל תמיד להגיש בקשה לבנק על מנת לקבל משכנתא נוספת, בכדי שיוכל לרכוש את הנכס החדש. ניתן לבקש גרירת משכנתא כאשר מוכרים את הדירה, בטרם מוצאים דירה חדשה, אך אפשרות זו בדרך כלל מוגבלת בזמן. 

סילוק משכנתא

לעיתים, התנאים הכלכליים של נוטלי המשכנתאות משתנים. למשל, הם קיבלו ירושה גדולה, הרוויחו הון מהעבודה או זכו בכסף רב, ואחד הדברים הראשונים שירצו לעשות הוא לסלק את המשכנתא. אולם, בכל הקשור למשכנתאות יש נושאים שחשוב לבדוק. אנשים אשר מעוניינים לסלק משכנתא, חייבים לברר עם הבנק, מהו קנס הפרעון המוקדם אותו יצטרכו לשלם בעבור סילוק המשכנתא. עלות הקנס נקבעת בהתאם לפער בין הריבית הממוצעת במשק, בעת סילוק המשכנתא, לבין הריבית בה בחר נוטל המשכנתא. בחלק מן המסלולים שפירטנו, אין כלל קנס בגין פרעון מוקדם.

מיחזור משכנתא

הלוואת המשכנתא היא ההלוואה הגדולה ביותר אותה ייקח אדם בחייו. התשלומים החודשיים מעיקים לא מעט. אולם, ניתן לשנות את תנאי המשכנתא, כך שייטיבו עם נוטלי המשכנתאות, זאת באמצעות מיחזור. מהלך זה הינו פופולארי למדי, מכיוון שתנאי המשכנתא משתנים. כלומר, מיחזור משכנתא משמעותו לקיחת הלוואה חדשה, בתנאים שונים לגמרי. לעיתים אנשים נטלו משכנתא עם ריבית קבועה. כאשר ממחזרים משכנתא, אפשר לבחור בין ריבית קבועה לריבית משתנה, בזמן שהריבית על התשלומים הרבה יותר אטרקטיבית. ניתן גם לפרוס את החזרי המשכנתא על פני תקופה ארוכה יותר, באופן שהתשלום החודשי יהיה נמוך יותר ויעיק פחות על ההתנהלות הכלכלית השוטפת של נוטלי המשכנתא. עם זאת, חשוב לדעת, מיחזור משכנתא איננו חף מעלויות. בעת המיחזור, נוטלי המשכנתאות יחושו את עולה של הבירוקרטיה, יידרשו בתשלום עמלה, ולעיתים אף בתשלום קנס. זהו מצב קלאסי של עלות מול תועלת.

לסיכום, כל מי שנטל הלוואת משכנתא בעבר, רצוי שיהיה מודע לכך שניתן לפרוע אותה בפירעון מוקדם, כולה או חלקה, או למחזר אותה על מנת להקטין את ההחזר החודשי.

חזקת התא המשפחתי

או "לא תמיד חייבים לשלם מיסים"…

מאמר זה עוסק בהיקף תחולת חזקת התא המשפחתי לעניין שיעורי מס רכישה ומס שבח. מטרתו לבהר באילו מקרים או/ו מצבים זכאי מוכר דירת מגורים לפטור ממס שבח, ובאילו סיטואציות חלה עליו חבות המס. במאמר יאוזכר פס"ד פלם (להלן:"הלכת פלם")1 אשר מתקף את מועד החלת חזקת התא המשפחתי למועד יצירת התא,ומבהר מהו הדין האמור בהכלת מס שבח על נכסים טרם יצירת התא המשפחתי,

וכן בהתייחס להסכם ממון הקיים בין בני הזוג או/ו קיומם של נכסים חיצוניים בחזקתו של אחד מבני הזוג. על כל כך נרחיב במאמר שלהלן.

מהי חזקת התא המשפחתי?

חזקת התא המשפחתי הינה קבועה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג- 1963 הן לעניין שיעורי מס הרכישה המופחתים ברכישת  דירה יחידה , והן לעניין הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים.

מהי המשמעות של חזקת התא המשפחתי בחוק?

ההיבטים של מס שבח בנושא חזקת התא המשפחי בחוק : פרק חמישי  לחוק, שעניינו פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, קובע  כי "לעניין פרק זה יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים–כמוכר אחד".

הווה אומר, המוכר דירת מגורים מזכה יהיה זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה אם לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת הזכאית לפטור ממס. אולם, אם בת זוגו של המוכר מכרה דירה בתקופה האמורה, הלה לא יהיה זכאי בעת העסקה לפטור ממס שבח בגין מכירת דירתו. חזקה כאמור, חלה בהתאמה גם לגבי ילדיו הקטינים של המוכר, שאינם נשואים.

ההיבטים של מס רכישה בנושא חזקת התא המשפחי בחוק, סעיף 9  לחוק מגדיר את המונח "דירה יחידה" כ"דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור. על-פי סעיף  16א; לעניין הגדרה זו יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה,

דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני התאריך  1 בינואר 1997 , או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה הוא פחות מ-25%".

סעיף 9 (ג1א) לחוק קובע חזקה לפיה "יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים,

למעט ילד נשוי – כרוכש אחד". מסעיף זה נובע כי אם אדם רכש דירת מגורים, שהיא דירתו היחידה, הלה לא יהיה זכאי לשיעורי מס רכישה מופחתים, אם לבת הזוג של הרוכש, יש דירה או חלק מדירה העולה על 25%, הרשומים על שמה. חזקה כאמור, חלה בהתאמה גם לגבי ילדיו הקטינים של הרוכש, שאינם נשואים.

פרשנות בנושא חזקת התא המשפחתי:

ביום 12.4.2011 פורסמה הוראת ביצוע 5/2011 על ידי רשות המיסים, אשר עוסקת בהשלכות חזקת התא המשפחתי הן בנוגע למס השבח והן בנוגד למס הרכישה. פסק הדין המנחה בעניין תחולת חזקת התא המשפחתי ברכישת דירה יחידה כאשר בבעלות אחד מבני הזוג דירה נוספת מלפני הנישואין הינו ע"א 3185/03 מנהל מס שבח מקרקעין מרכז נ' שחר פלם, פ"ד נט(1) 123.

בפסק דין זה נקבע כי יש להחיל את חזקת התא המשפחתי רק ממועד יצירת התא וביחס לרכישות שבוצעו במהלך הנישואין ולא לפני כן. בעניין זה בין בני הזוג נחתם הסכם ממון אשר קבע כי הנכסים שנרכשו לפני הנישואין יישארו בבעלות נפרדת. בית המשפט העליון מנמק את הכרעתו, בין היתר, בכך שהחזקה נקבעה כהוראה הנוגדת תכנון. לפיכך, מקום בו עוד לא נוצר כלל התא המשפחתי, אין חשש לניצול לרעה של הקלת המס על ידי יחוס דירות באופן מלאכותי לבני המשפחה השונים.

השלכות הנובעות מהלכת פלם ומהוראת הביצוע:

מה ההשלכות של הלכת פלם בהעדר הסכם ממון בין בני זוג; מה קורה עם דירה נוספת שנרכשת רק על ידי אחד מבני הזוג, שעבורו זו דירה ראשונה; האם יש השלכה להלכת פלם על הפטור במס שבח בעת מכירת דירת מגורים; יישום ההלכה לאחר פירוק התא המשפחתי.

1.תחולת הלכת פלם בהעדר הסכם ממון וביחס לנכסים חיצוניים (ירושה, מתנה): נקבע כי הלכת פלם חלה על בני הזוג בין אם יש הסכם ממון ובין אם לאו, ללא קשר למועד הנישואין (קרי לפני או אחרי כניסתו לתוקף של חוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל"ג 1973).

בית המשפט קבע כי אין תחולה לחזקת התא המשפחתי לעניין מס רכישה, בנוגע לדירות שנרכשו על ידי אחד מבני הזוג טרם הנישואים (להלן: "נכסים חיצוניים"), וכי קו הגבול לתחולת החזקה הוא הקו של יצירת התא המשפחתי. באשר לנכסים חיצוניים נקבע כי אין ליצור שיתוף בנכסים חיצוניים למעט במקרים חריגים: מגורים משותפים, מימון משותף, תשלום משכנתא משותף ודמי שכירות המשתלמים לחשבון בנק משותף.

במקרה שקיים הסכם ממון אשר מכריע בשאלת הזכויות הקנייניות של בני הזוג, וכן מתקיים אחד מהמקרים החריגים שלהלן, הסכם הממון גובר ובהתאם להלכת פלם לא ניתן להחיל על נכס שכזה את חזקת התא המשפחתי.

2. יישום הלכת פלם ברכישת דירת מגורים על שם אחד מבני הזוג לאחר שנוצר התא המשפחתי: ללאה דירה מלפני הנישואין. לאחר הנישואין רכש בעלה יעקב דירה על שמו בלבד. במקרה זה, יש לראות את לאה כמי שרכשה מחצית מהדירה הנוספת, ולכן מחצית הדירה תחויב במס רכישה כדירה שנייה ומחצית הדירה תחויב במס רכישה כדירה ראשונה.

עמדת רשות המיסים היא שיש לראות את בן הזוג שלו דירה מלפני הנישואין (בן הזוג הראשון), כמי שיש לו דירה נוספת במהלך הנישואין, על אף העובדה שבן הזוג השני רכש אותה על שמו בלבד במהלך הנישואים. כך יראו את בן הזוג הראשון כמי שרכש דירת מגורים נוספת ויחולו מדרגות מס הרכישה המתחייבות בשל דירה שנייה ואת בן הזוג השני כמי שרכש דירה יחידה.

3. יישום הלכת פלם לגבי הפטור ממס שבח: בערעור שונה 2979/97 דינה מור ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין ב"ש [פורסם בנבו],

נקבע שאדם אשר רכש דירה לפני הנישואין ומבקש למכור אותה במהלך הנישואין, לא תשלל זכותו לפטור בשל פטור שנוצל על ידי בן הזוג האחר לפני שנוצר התא המשפחתי.

כעת עולה השאלה מה לגבי דירה משותפת שנרכשה במהלך הנישואין. האם גם במקרה זה יוכל אותו בן זוג שטרם ניצל את זכאותו ליהנות מהפטור על אף שבן הזוג השני ניצל כבר את הפטור לפני הנישואין? עמדת רשות המסים היא שכן. קרי, במכירת חלקו של בן הזוג שניצל את הפטור לפני הנישואין יבוא במניין הפטורים הפטור שניצל לפני הנישואין בעוד לבן זוגו לא יבוא הפטור שנוצל במניין הפטורים.

4. יישום הלכת פלם לאחר פירוק התא המשפחתי: עמדת הרשות היא כי כמו שנפסק בהלכת פלם, יש להחיל את חזקת התא המשפחתי רק בעת קיומו של התא כך גם במקרה של פירוק התא לא ניתן להביא בחשבון במניין הפטורים את אותם הפטורים שניצל בן הזוג השני במהלך קיומו של התא המשפחתי.

 יש לציין כי ניתן לתקן שומה תוך 4 שנים מיום שאושרה, בין היתר במקרה של טעות, ולכן ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה לפי הלכת פלם והוראת הביצוע האמורה.

1.ע"א 3185/03 מנהל מס שבח מקרקעין מרכז נ' שחר פלם, פ"ד נט(1) 123