עסקאות קומבינציה

 בעל קרקע שעל פי התב"ע המאושרת ניתן לבנות עליה מספר יחידות דיור (ואין זה משנה אם הקרקע ריקה או שבנוי בתחומה מבנה שיש להרוס) יכול לבחור לממש את זכויות הבנייה על הקרקע באחת משלוש דרכים עיקריות. הדרך הראשונה, שהיא גם הפשוטה ביותר, היא למכור את הקרקע כולה לקבלן או יזם שיבנה בעצמו, אם ירצה, את יחידות הדיור המאושרות. אומנם בדרך זו חוסך לעצמו בעל הקרקע את ההתעסקות עם הבנייה בפועל, אך הרווח שישיג מעסקה זו יהיה נמוך יחסית ויחויב במיסים רבים. הדרך השנייה היא למקסם את הרווח הגלום בקרקע, בכדי לעשות זאת על בעל הקרקע להפוך בעצמו ליזם או קבלן, ליזום ולנהל את בניית יחידות הדיור ובסופו של דבר, גם למכור אותן ולצאת ברווחים גדולים. זוהי אפשרות שטומנת בחובה רווחים גבוהים אך מצריכה התעסקות ומיומנות רבה מצד הבעלים ולא תמיד היא אפשרות ריאלית. האפשרות השלישית העומדת בפני בעל הקרקע היא לערוך עם קבלן או יזם עסקת קומבינציה.

כיצד מתנהלת עסקת קומבינציה?

בעסקה מסוג זה מוכר הבעלים לקבלן או ליזם חלק משמעותי מהקרקע אך לא את כולה. התשלום לרוב מתבצע על ידי מתן שרותי בנייה על הקרקע. בסוף הליכי הבנייה הוא, הבעלים של הקרקע, זכאי למספר יחידות דיור בהתאם לחלק מן הקרקע שנותר בבעלותו. לדוגמא אם מכר לקבלן 60% מהקרקע ונשאר הבעלים של 40% הוא יקבל לרשותו 40% מיחידות הדיור שנבנו על הקרקע והשאר יישארו בבעלות הקבלן או היזם, או לחלופין, כל הדירות יישארו ברשות הקבלן אך הבעלים יהיה זכאי ל40% מהרווחים בגין מכירתן. כך יכול בעל הקרקע גם להוזיל את עלויות המיסוי וגם להפיק רווח ממכירת הדירות. עסקת קומבינציה מהווה בעצם מעין סחר חליפין בין הבעלים לבין היזם והקבלן. הבעלים מספק את הקרקע על זכויות הבנייה שבה, תמורת אחוז מסוים של בעלות על הדירות שייבנו או אחוז מסוים מהרווחים ממכירת הדירות האמורות.

עסקאות קומבינציה ושיקולי מס

אחת הסיבות המרכזיות להתקשר דווקא בעסקת קומבינציה היא הפחתת עלויות המס. על עסקאות במקרקעין חלים מיסים רבים, מס רכישה, מס שבח, מע"מ ועוד, זאת לצד אגרות, היטלים ומיסים מקומיים נוספים. מאחר שבעסקת קומבינציה נמכר רק חלק מהמקרקעין והתמורה אינה משולמת באופן מידי, ניתן, באמצעות תכנון מס נכון, לדחות את מועד תשלומי המיסים ולהפחית את עלותם. על כן, עוד בטרם החתימה על החוזה, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי אצל משרד עורכי דין העוסק בעסקאות קומבינציה על מנת לקבל ייעוץ בנושא מיסוי העסקה ולמצוא את הדרך הטובה ביותר למזער את נטל המס על הצדדים לעסקה.

מה צריך לכלול חוזה של עסקת קומבינציה?

עסקת קומבינציה הינה עסקה מורכבת במיוחד. היא כוללת גם מכירה של מקרקעין וגם את הליך הבנייה עצמו. היא נמשכת זמן רב ויוצרת מערכת יחסים ארוכה בין הצדדים לחוזה. על כן חשוב מאוד שהחוזה שנחתם יהיה חוזה מקיף שעוסק בכל הסוגיות הרלבנטיות ותורם להצלחת העסקה. בין היתר על החוזה להתייחס לנושאים הבאים: איזה חלק במקרקעין נמכר ומה תהיה התמורה בעדו, מנגנון של אישור תכניות הבנייה, הגדרת לוחות זמנים לכל שלב בפרויקט, אופן הפיקוח על הבנייה, חלוקת החבות והתשלומים השונים בין בעל המקרקעין לקבלן וליזם, רישום הערות אזהרה ובטוחות, אופן מכירת הדירות בעתיד, ביטוח הפרויקט והגדרה של הפרות ופיצויים.

ליווי משפטי לעסקאות קומבינציה

לפני שמקבלים את ההחלטה הראשונית האם לבצע עסקת קומבינציה על קרקע שבבעלותנו, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי אצל משרד עורכי דין המתמחה בתחום. עורכי הדין יוכלו לבחון את כלל הנתונים של המקרה ולהמליץ האם עסקת קומבינציה היא דרך הפעולה הנכונה, בייחוד בכל הקשור לשיקולי מס. במידה והוחלט אכן לבצע עסקת קומבינציה יש חשיבות רבה לליווי משפטי ממשרד בעל ניסיון. הליווי המשפטי יכלול את המשא ומתן עם הקבלן או היזם, עריכת החוזה מולם, דיווח לרשויות המס, ובמידת הצורך גם טיפול במכירת הדירות שייבנו על הקרקע. מאחר שעסקת קומבינציה היא עסקה מאוד מורכבת יש להקפיד שהחוזה בין בעל הקרקע לבין הקבלן והיזם מתייחס לכל הסוגיות הרלבנטיות לעסקה מסוג זה ושומר על האינטרסים ההדדיים של שני הצדדים. כאשר בוחרים את משרד עורכי הדין שילווה אתכם לכל אורך עסקת הקומבינציה חשוב לוודא כי למשרד ניסיון קודם בליווי עסקאות דומות. בימים אלו מלווה משרדנו שתי עסקאות קומבינציה בהיקף גדול ומשמעותי, ועל ידי פנייה אלינו תוכלו להיות בטוחים שלא יהיו נושאים חשובים שלא יזכו לטיפול המשפטי המתאים ותדעו שאתם מוגנים.

קביעת שווי הרכישה לצורך מס שבח בהעדר קבלות

קביעת שווי הרכישה לצורך מס שבח בהעדר קבלות

מס שבח הינו מס המוטל על רווחים ממכירת מקרקעין. כך לדוגמא אם רכשתם דירה ולאחר מספר שנים מכרתם אותה ברווח, תאלצו לשלם מס על הרווח הזה. כמובן שלא בכל מקרה של מכירת מקרקעין מוטל מס שבח מאחר שישנם פטורים רבים בחוק.

ישנם מקרים בהם מכירת מקרקעין פטורה מתשלום מס שבח כמו למשל במקרה של מכירת דירת מגורים אחת ל-4 שנים. במידה ואתם אכן נדרשים לשלם מס שבח על הרווחים ממכירת המקרקעין תוכלו לבקש לנכות מסכום זה הוצאות שונות אשר הובילו לעלייה במחיר המקרקעין. כך לדוגמא אם קניתם שטח אדמה ובניתם עליו בית בבנייה עצמית אשר העלה מן הסתם את שווי הנכס, תוכלו לנכות מהסכום החייב במס את עלויות הבנייה. בדומה לכך, גם אם שיפצתם דירה ובכך העליתם את ערכה תוכלו לנכות את עלויות השיפוץ. הבעיה היא שפעמים רבות אין ברשותנו קבלות באשר לסכומים אותם השקענו בנכס. במצב דברים זה ניתן יהיה להוכיח את עלות הוצאות הבנייה באמצעות ראיות אחרות או ביצוע אומדן. מדובר בהליך מורכב אך כזה שיכול לחסוך לכם בסופו של דבר כסף רב.

התבססות על ראיות אחרות לצורך ניכוי הוצאות ממס שבח

נטל ההוכחה מוטל על מי שמבקש הכרה בהוצאותיו לצרכי מס. הכלל הוא שעל המבקש לספק לרשויות המס את הראיה הטובה ביותר. הראיה הטובה ביותר היא בדרך כלל קבלות וחשבוניות מס. במידה ולא קיימות קבלות המעידות על ההוצאות האמורות ניתן להשתמש בראיות אחרות להוכחת ההוצאות, ביניהן – הסכמים עם הקבלן; דפי חשבון בנק; בדיקות והערכות שווי שנעשו לצרכים שונים כמו ביטוח; עדויות של הקבלן וכיוצא בזה. בנוסף יש להוכיח כי עבודות הבנייה הנטענות אכן בוצעו בפועל על ידי בדיקה בשטח של רשויות המס. באם יעמוד המבקש בנטל ההוכחה לגבי עלויות הבנייה שביצע במקרקעין, הוא יהיה זכאי לנכותם מתשלום מס השבח.

התבססות על אומדן לצורך ניכוי הוצאות ממס שבח

כאשר אין לכם ראיות מספקות לצורך הוכחת הוצאותיכם אשר השביחו את ערך המקרקעין שמכרתם ניתן לבצע אומדן של עלויות הבנייה. האומדן יבוצע על ידי מומחה שיתבסס על המחירים המקובלים בשוק לעבודות הבנייה שבוצעו. על המומחה לבחון את סוג ואופי הבנייה, האם מדובר בבית פרטי או בניין, שיפוץ או בנייה מלאה, איכות בניה סטנדרטית או משובחת, טיב החומרים והעבודות וכיוצא בזה, בכדי לקבוע אומדן של עלויות הבנייה. ניתן גם לבצע השוואת עלויות של עבודות בנייה דומות. לאחר שהתקבל אומדן עלויות, על מבקש הניכוי להביא ראיות שאכן הוצאו על ידו כספים בהיקף דומה ומה היו מקורות המימון שלו. במידה ויצליח לספק זאת יהיה זכאי לניכוי ההוצאות מתשלום מס השבח.

ייעוץ משפטי

במידה וקיבלתם פנייה מרשויות המס באשר לתשלום מס שבח, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום לצורך ייעוץ וייצוג משפטי. ההתמודדות מול רשויות המס היא מורכבת ויש להכיר את החוק והפסיקה על בורים בכדי להבטיח שהזכויות והאינטרסים שלכם יישמרו במלואם. על כן כדאי שההתנהלות בנושאי מס תבוצע על ידי אנשי מקצוע – רואי חשבון ועורכי דין בתחום המיסים. הדבר נכון שבעתיים בסיטואציה מורכבת דוגמת הוכחת הוצאות בנייה ללא קבלות.  

חטיפת ילדים ואמנת האג

חטיפת ילדים ואמנת האג

בשנת 1980 נחתמה האמנה בדבר ההיבטים האזרחיים של חטיפה בינלאומית של ילדים הידועה בכינוי "אמנת האג". מטרתה של האמנה היא לטפל במצבים בהם במהלך סכסוכי משמורת בין הורים חוטף אחד ההורים את הילדים ומעביר אותם למדינה זרה, ללא ידיעת או הסכמת ההורה השני.

מדינות החתומות על האמנה (ישראל קלטה את האמנה בשנת 1991) מתחייבות שכאשר מדווח להן על מקרה של חטיפת ילד מתחת לגיל 16 בידי הורה לשטחן, הן יפעלו לאיתור הילד ולהחזרתו למדינה שממנה נחטף ואשר מהווה את מקום המגורים הקבוע שלו. ההחלטה על החזרת ילד למדינה ממנה נחטף מתקבלת על ידי בית המשפט המוסמך, במדינה אליה נחטף הילד ולאחר דיון משפטי.

ברוב המקרים יוחזרו הילדים שנחטפו למדינה בה נמצא מקום המגורים הקבוע שלהם. בדיון המשפטי בנוגע להחזרת הילד למדינה ממנה נחטף עולות שתי שאלות:

1. השאלה הראשונה היא האם המדינה ממנה נחטף הילד היא מקום המגורים הקבוע שלו.

2.השאלה השנייה היא האם הוצאתו מאותה מדינה נעשתה ללא הסכמת ההורה השני תוך הפרת זכויות המשמורת שלו.

רק במידה והתשובה לשתי שאלות אלו היא חיובית, יוחזר הילד למדינה ממנה נחטף. יחד עם זאת קבועים באמנה מספר חריגים שבמידה ואחד מהם מתקיים יישאר הילד עם ההורה החוטף במדינה אליה הועבר גם אם הוצא מהמדינה שמהווה את מקום מגוריו הקבוע ללא הסכמת ההורה השני. חשוב לציין כי הדיון על החזרת הילד אינו דיון משמורת רגיל הבוחן את טובת הילד. הבחינה היא רק של הסוגיה האם ההרחקה מהמדינה האחרת הייתה כדין. אם יש צורך לקיים דיון משמורת הוא יתקיים לאחר החזרת הילד ובמדינה אליה הוחזר.

חריגים להחזרת ילדים למדינה ממנה נחטפו

כאמור ברוב המקרים יוחזר הילד למדינה ממנה נחטף, אך לכלל זה מספר חריגים והם –

  • מועד הגשת הבקשה – במידה והבקשה להחזרת הילד החטוף הוגשה לראשונה לאחר שחלפה יותר משנה ממועד החטיפה, יבחן בית המשפט הדן בנושא האם הילד כבר השתלב בסביבתו החדשה. במידה וכן, הוא לא יוחזר למדינה ממנה נחטף (סעיף 12, חוק אמנת האג (החזרת ילדים חטופים) התשנ"א-1991).

  • הסכמה או השלמה עם החטיפה – במידה והרחקת הילד מההורה נעשתה בהסכמתו או שבהתנהגותו לאחריה נראה כי הוא השלים עם החטיפה, לא יוחזר הילד (חוק אמנת האג (החזרת ילדים חטופים) התשנ"א-1991).

  • ההחזרה תעמיד את הילד בסיכון – בעת הדיון בבקשה להשיב את הילד למדינה ממנה נחטף, על בית המשפט לבחון האם החזרה תעמיד את הילד בסיכון ותחשוף אותו לנזק פיזי או פסיכולוגי או תעמיד אותו במצב בלתי נסבל. חריג זה מפורש בצמצום וההוכחה כי ייגרם לילד נזק צריכה להיות חד משמעית ומגובה בראיות (סעיף 13 ב, חוק אמנת האג (החזרת ילדים חטופים) התשנ"א-1991).

  • רצון הילד – במידה והילד בוגר מספיק ומביע רצון חד משמעי ומנומק להישאר עם ההורה החוטף, ובמידה ורצון זה תואם את טובת הילד, יתחשב בכך בית המשפט בהחלטתו (סעיף 13 ב, חוק אמנת האג (החזרת ילדים חטופים) התשנ"א-1991).

תביעה מכוח אמנת האג

באם ואדם מוצא את עצמו במצב בו ילדיו נחטפו על ידי ההורה השני או שהוא מואשם בחטיפת ילדיו, מומלץ שייפנה במהירות האפשרית לעורך דין המתמחה בנושא ובעל ניסיון במקרים דומים לייעוץ וייצוג משפטי.

לאחרונה ייצג משרדנו אם בתביעה מכוח אמנת האג. האם הגיעה מארצות הברית עם שלושת ילדיה לאחר שאלו סבלו מהתעללות פיזית ונפשית מידי האב. האב הגיש בקשה מכוח אמנת האג להשבת הילדים לארצות הברית בטענה שהוצאו מארצות הברית ללא ידיעתו והסכמתו. במקרה, שהחל בבית המשפט לענייני משפחה והגיע עד לבית המשפט העליון, נפסק כי למרות שלא הוכח בוודאות כי החזרת הילדים לארצות הברית תגרום להם נזק, רצונם המפורש והמנומק להישאר בישראל מספיק כדי לקבוע שאין להחזירם אל האב.

בית המשפט קבע כי רצונם של הילדים להישאר בישראל הוא רצון עצמאי שאינו נובע מהשפעה בלתי ראויה של האם. בנוסף נקבע כי רצון הילדים הינו מנומק וסביר והתבסס גם על השתלבותם הטובה בישראל וגם על חששם מהחיים המצפים להם בארצות הברית. כמו כן נקבע כי רצונם הובע באופן בהיר וחד משמעי באופן המעיד על עוצמה רבה של התנגדות לחזור לארצות הברית.

לפסק דין של משרדינו בנושא של חטיפת ילדים בו זכינו בדיון שנערך בבית המשפט העליון לחצו כאן>>