עו"ד ליווי בתהליכי תמ"א 38

רחובות ערים מסוימות נראים בשנים האחרונות כמו אתר בניה גדול. פה משפצים ושם בונים, פה מפרקים ושם מקימים. אם תעצרו, תביטו סביר ותבררו סביר כי תגלו שמדובר בתמ"א 38. "תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה", ובקיצור "תמ"א 38” (תוכנית מתאר ארצית 38) מיושמת במספר ערים מרכזיות.

 למרות שנדמה כי כולם מסביב "עושים תמ"א 38” בפועל אין זה המצב. התקנות שהותקנו על מנת להקל על התושבים בשיפוץ בנייני המגורים הישנים, בהם הם גרים, כדי שיעמדו בתקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, לא מקלות על המעוניינים ליישם הליך זה. בפועל, “לעשות תמ"א 38” זה לא כזה פשוט – הליכים פרוצדורליים, צורך באישורים, עמידה בפני וועדות ושאר אתגרים ניצבים בפני מי שרוצה למנף את שיפוץ בניין המגורים שלו וליישם את תמ"א 38. ליישום תמ"א 38 יש גם היבטים משפטיים רבים.

 עורכי דין המתמחים בנדל"ן ומקרקעין צברו ידע עיוני ומעשי, כלים ומיומנויות בתחום תמ"א 38 והם הכתובת לליווי התהליך. סיוע של עורך דין מקרקעין לשם תמ"א 38 מקצר תהליכים, מרכז את הטיפול המורכב ורב השלבי בפרויקט זה וחוסך זמן, ריצות ומשאבים. אז מה זה בכלל תמ"א 38? איפה מתחילים ואיך עושים תמ"א 38? למה צריך עורך דין לתמ"א 38?

1. מה זה תמ"א 38?

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. ב14 באפריל 2005  צוות של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה בראשות האדריכל יונה פיטלסון הגיש לאישור תוכנית מתאר שהגה וניסח. ממשלת ישראל אשרה את התכנית ששואפת לתת מענה מיטבי לשיפור סיכוייהם של מבנים ברחבי מדינת ישראל לעמוד בפני רעידות אדמה; וכל זאת כדי למנוע את הסיכון הנובע ממיקומה של מדינת ישראל על השבר הסורי אפריקאי, מה שמגביר את הסיכון לרעידת אדמה עצמתית.

בפועל, הסיכון מרעידת אדמה בעצמה גבוהה נובע לא רק ממיקומה הגיאוגרפי של מדינת ישראל אלא גם ממצבם של בנייני מגורים בערים רבות. רבים מבנייני המגורים בערי ישראל נבנו טרם שנת 1980 ולפי כך הם אינם עומדים בתקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה. במילים אחרות מדובר בבניינים רעועים, ישנים ולא מתוחזקים. תכנית המתאר תמ"א 38 באה לשנות מצב זה ולשם כך הסדירה מגוון גדול של תמריצים שיוענקו לתושבים שיבחרו לשפץ ותחזק את בנייני המגורים שלהם, כך שיעמדו בדרישות התקן הזה. 

 המודל שנכלל בתמ"א 38 שואף להמריץ את התושבים והרשויות לפעולה בעזרת תמריצים מגוונים, ביניהם, הקלות מיסוי; הקלות מנהליות ופרוצדורליות, למשל, קבלת היתר בנייה לחיזוק מבנה ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת; תמריצים כלכליים, למשל מימון חלקי של חיזוק ושיפוץ המבנה; וכן הענקת זכויות בנייה, למשל, הרחבת יחידות דיור, הוספת מרפסות, הרחבת שטח הדירות, בניית דירות חדשות, הקמת עד שתי קומות נוספות, הקמת אגף נוסף, הוספת מרחבים מוגנים למבנים, הוספת מעלית ועוד. 

 בפועל, מבחינת הדיירים תמ"א 38 אומר רווח ממשי – הם זוכים לבניין משופץ ומשודרג, עם דירה גדולה יותר, מעלית, ממ"ד או מרפסת שמש, כשכל עלויות השיפוץ והשדרוג הן על הקבלן, ומהם נדרשת השקעה מינימלית לצד הסיוט הכרוך בשיפוץ הבית שלכם (מחיר שווה לכל הדעות). 

 2. מי יכול לעשות תמ"א 38?

התנאי הבסיסי והראשוני של תמ”א 38 הוא שמדובר בבניין שההיתר לבנייתו ניתן לפני 1.1.1980. עמידה בתנאי מקדמי זה מספיקה כדי לפנות לעורך דין תמ"א 38 ולהתחיל להניע את תהליך השיפוץ ושדרוג של כל בנין מגורים שעומד בתנאי זה. 

 3. איך עושים תמ"א 38? כיצד יוזמים את התחלת הפרויקט?

להלן פירוט של שלבים ביישום תמ"א 38 :

א. בשלב ראשון מומלץ לפנות לעורך דין תמ"א 38 שילווה את התהליך ויסביר אודותיו.

ב. בשלב שני יש לבחון האם הבניין עומד בתנאי המקדמי של החלת תמ"א 38 – ההיתר לבנייתו ניתן לפני 1.1.1980

ג. בשלב שלישי יש לכנס אסיפת דיירים במהלכה תוצג האפשרויות של יישום תמ"א 38 ויוצגו אפשרויות הפעולה.

ד. שלב רביעי – החתמת כלל הדיירים בבנין על כתב הסכמה עקרוני בו הם מצהירים האחד כלפי השני כי הם מעוניינים בקידום תהליך יישום תמ”א 38. 

ה. שלב חמישי – בחירת נציגות דיירים שתוביל את התהליך – בין שלושה לחמישה דיירים. 

ו. שלב שישי – איתור קבלן מתאים ליישום פרויקט תמ"א 38.

ז. שלב שביעי – בחירת קבלן וניהול מו"מ איתו בסיוע עורך דין תמ"א 38.

ח. שלב אחרון הוא שלב היישום הכולל, כמו כל שיפוץ, מעורבות גדולה של נציגות הבניין ואין סוף ריצות בין אנשי מקצוע. 

4. מדוע צריך עורך דין לתמ"א 38?

ליישום תמ"א 38 היבטים משפטיים רבים הקיימים בשני מישורים – במערכת היחסים שבין הקבלן לבין הדיירים ובמערכת היחסים בין הדיירים לבין עצמם. פרויקט תמ"א 38 הוא פרויקט מורכב מבחינה משפטית, מסחרית וחוזית ואין להקל ראש במורכבותו הגדולה. קשה להשלים פרויקט תמ"א 38 ללא ליווי משפטי מתאים.

 עורך דין נדל"ן בעל ניסיון מודע היטב לכל השלבים של יישום תמ"א 38, הוא בעל ידע, כלים ומומחיות המסייעים לו להתמודד בהצלחה עם כל דרישות התהליך, להתגבר על האתגרים, לזרז את היישום וכל זאת תוך שימת לב לניואנסים ו"פינות" שיש "לסגור" כדי למנוע מחסומים ומכשולים בהשלמת התהליך.

בין הפעולות אותן יכול וראוי שיבצע עורך דין תמ"א 38 בולטות הפעולות הבאות:

1. ייצוג הדיירים במשא ומתן מול דיירים אחרים.

2. ניסוח כתבי הסכמה של הדיירים להנעת התהליך.

3. סיוע בבחירת הקבלן.

4. ייצוג כלל הדיירים במשא ומתן מול הקבלן הנבחר.

5. חתימת חוזה התקשרות ייעודי בין הדיירים לקבלן שבחרו. 

6. פעולות בעת מימוש הפרויקט והשיפוץ בפועל – גם בשלב זה חשובה מעורבותו של עורך הדין שיפקח על מימוש התחייבויותיו של הקבלן וישלים את הפרויקט אשר סיומו מקים חובה לבצע תיקון בצו הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין.

לאור כל האמור ברור מדוע ליווי משפטי של דיירים המעוניינים ביישום תמ"א 38 על ידי עורך דין תמ"א 38 הוא חשוב ביותר.

אם מסכמים את יתרונותיו של ייצוג על ידי עורך דין חשוב למנות את היתרונות הבאים:

 1. חסכון בזמן.

 2. מניעת ו/או פתרון קונפליקטים בין הדיירים עצמם ובינם לבין הקבלן.

 3. השגת תנאים מיטביים מהקבלן בזכות ניהול מו"מ איכותי.

 4. מניעת מצב בו התהליך נכשל ותמ"א 38 לא מיושם – מצב כזה קורה לא מעט וחוזר על עצמו. ישנם לא מעט מכשולים בדרך ליישום הפרויקט וליווי של עורך דין מנטרל ביעילות רבים מהמוקשים.

 5. מניעת מצב נפוץ בו קבלנים "קושרים" את הדיירים ועושים מניפולציות בעת הגשת ההצעות שלהם, תוך ניצול תמימותם וחוסר הידע של הדיירים. מצבים נפוצים אלה נמנעים אם הדיירים מקבלים ייעוץ משפטי טוב ומתאים. 

 6. ניהול משברים בין הדיירים – עוד מצב נפוץ הוא מצב בו מרבית הדיירים מתעניינים ביישום פרויקט תמ"א 38 בעוד דיירים אחרים מתנגדים ליישום התהליך. התנגדויות אלה יוצרות מצב רגיש ונפיץ, כשסכסוך לגיטימי עלול להפוך למלחמת עולם. עורך דין נדל"ן בעל ניסיון יסייע לדירים להגיע לפשרה עם הדיירים הסרבנים. פשרה זו היא הכרחית להשלמת התהליך -החוק אמנם דורש הסכמה של 75% מהדיירים לשם יישום תמ"א 38, אולם הסכמה זו איננה מספיקה ליישום התהליך בפועל, משום שפעולות הכרוכות ביישומו דורשות הסכמה רחבה יותר. עורך הדין המייצג את כלל הדיירים יפנה אל הדיירים המתנגדים וינהל עימם משא ומתן במהלכו יזהה את הסיבות להתנגדותם ויציע פתרונות יצירתיים לסוגיות שהם מעלים.